新增租房人口需求動力之一：流動人口的凈增量。我國作為一個流動人口龐大的國度（2017 年達到 2.5 億人），截止到 16 年底我國城鎮化率 57%，伴隨城市化率的持續提升（預計未來以年均 1%的比例增加），整體流動人口規模將維持持續增長。
新增租房人口需求動力之二：高校畢業生的凈增量（包括留學歸來人員）。除流動人口外，高校畢業生的增量，為一線城市重要的租房需求增量；并且，除了考慮我國高校的畢業生外，留學歸來人員所帶來的需求增量也是重要的驅動，本文將進行詳細的測算。
我國高校畢業生，畢業后去一線城市就業的比例。對于高校畢業生的去向研究，我們引用較為有趣的草根取樣調研數據，即：ofo 小黃車，通過比對用戶就讀學校所在城市，與畢業后高頻實用小黃車的城市，以識別其流向。
我國出國留學回國人數可持續增長，一線城市就業比例較高。從我國出國留學回國人數看，近幾年留學回國人員呈現快速增長；并且，出國留學累計回國率，也出現較快增長。綜合各因素考慮（國內外就業難異差異、出國人數趨勢等），我們認為留學回國人數可持續增長（定量分析見后文）。查看文章
租房人口的可支配收入。對于區域租金上漲的支撐，一方面，源于租賃人口的增長，代表區域對于人口流入的吸引能力；此外，源于租賃人口的收入增長，既是區域租賃人口可支配收入的上升，也是新增流入租賃人口收入水平的提升；租金的水平，也是區域經濟活力非常鮮明的體現。
