地產投資的“全景”圖
人口及結構相似且領先的日本能具有啟示性。70 年撫養比首次探底后，日本地產投資呈現四個階段。整體來看呈現增速波動放緩，絕對量逐級下臺階的趨勢。
人口及結構上，中國的2016，對標日本的1998
我們從總量（拆分成剛需與改善型需求兩個維度）與結構（撫養比）兩個維度來捕捉一國的人口特質，作為可比階段的依據。通過比較得，中國的2016 年（剛需最高點，之后步入剛需下行、改善型上行，撫養比上行階段），在人口及結構維度，完美對標日本的1998 年。
反彈逐步走弱，起于政策，也止于政策
我們分析了90 至05 年間的日本三次地產投資反彈。發現，1）三次反彈中，兩次是應對危機下的政策托底式的反彈。一次是弱復蘇需求端刺激下的反彈。2）三次反彈，都起于政策，也止于政策。3）三次銷售端的反彈幅度，一次比一次弱，00 之后波動大幅收窄，趨勢向下；4）第一、三次同類別反彈中，后者的投資反彈表現顯著偏弱；5）三次反彈基本全是受沖擊偏離均衡后的回歸。中國未來地產投資的借鑒與展望：1）2016 年起，中國人口及結構將步入5 年的剛需、改善需求同時下行、撫養比上升階段。需求端壓力將是前所未有的。這個階段地產投資將加速下行。即便有反彈，也是對未來需求的透支；2）當前未經外生沖擊，只是穩態下臺階，類比日本反彈幅度會有限；3）反彈幅度符合逐年減低，一定比12 年弱；4）短期，起于政策，也止于政策，一線收緊，二線未利好，慎待觀察。綜合而言，從海外比較及人口視角，對本次投資的幅度與可持續性保持謹慎。
