以歷史總結規律，房地產基金的出現先有公募、后有私募，歸根結底，這是和房地產行業所處階段和市場利率相契合的，基于此，我們可以肯定得出結論，1）房地產行業進入存量市場造就房地產基金、2）利率市場化尾聲造就房地產基金、3）金融衍生品創新造就房地產基金，以上3 點又會衍生出1）稅收政策成就房地產基金、2）資產配臵需求成就房地產基金、3）投資小型化成就房地產基金。
歷史總是好老師，看清那些造就與成就。美國引領了房地產基金發展史，再席卷全球REITs 在60 年代起源于美國，后在澳大利亞、荷蘭等國發展推廣，90 年代初加拿大、比利時等國推出REITs，90 年代后期馬來西亞、日本、韓國、新加坡、中國香港等亞洲國家和地區紛紛推出REITs，但總體來說亞洲REITs 市場規模較小，發展較為不成熟。
世界各國的REITs擁有4個共通點：1）主要投資于產生穩定現金流的成熟物業，大部分國家規定REITs 不得將大部分資金投資于房地產開發，部分國家限制投資于房地產開發。2）REITs 的上市要求嚴格，監管嚴厲，REITs 上市的很多條件參考主板股票上市標準，信息披露制度較為嚴格。3）信托型封閉式是各國的主要選擇，如今公司制與合伙制得到了重大的發展，封閉式仍占有一定的份額；在亞洲新興國家，信托型封閉式是發展REITs 的法定要求。4）REITs 在稅收上有較大的優惠，大部分國家和地區，只征收個人所得稅；在香港，個人所得稅雖未被免除，但稅制較低。
歐洲的發展是因美國而起，所以模式直接借鑒、法律更加嚴格
1）荷蘭是歐洲最早推出REITs 的國家， 1969 年荷蘭確立類似于REITs 的FBI；2）比利時于1995 年通過立法形式推出SICAFI；3）德國最早是銀行保薦形式的儲蓄產品，名為KAGG，自1990 年才開始發展為房地產基金；4）英國于2007 年正式引入房地產基金。
亞洲是海外基金被動發展的，所以并不注重創新、而更專注運營
1）90 年代后期，日本從美國引入房地產基金，初期主要是收購地產領域不良資產。日本首只REITs 上市時間是2001 年，是亞洲第一個上市REITs，也是亞洲最大最成熟的REITs 市場；2）新加坡是亞洲繼日本之后第二個推出REITs 的國家，于1999 年5 月頒布了《新加坡房地產基金指引》，并在此基礎上，由凱德形成了PE+REITs 的成功商業模式。
