一個“思變”的時代，地產之變在于兩個方面，“達則兼濟天下，窮則獨善其身”。1）行業進入下半場，之前粗獷的擴張方式難以為繼，所謂“窮則變，變則通，通則久”，“思變”是房地產行業進入下半場之后最大的主題。2）行業龍頭會強化地產業務，“兼濟天下”，將優勢拓展到地產其他領域，尋找新的沃土；3）小的開發商將弱化地產業務，“獨善其身”，將資源集中到在地產之外的行業，探尋新的商機。
美國和日本的養老地產市場較為成熟，值得借鑒。1）美國模式和日本模式的借鑒側重點各有不同，美國模式主要借鑒其運營和資本市場的結合，而日本主要借鑒其服務和養老體制；2）從國際經驗看，養老地產快速發展時期，65 歲以上人口占比為12%~17%，并且會有較強吸引力的政策出臺。
中國的養老地產仍處于起步探索階段，預計在2020 年會進入高速擴張期。中國養老地產仍然有很大的市場，養老地產是養老服務產業的核心載體，做好準備的開發商能在市場更成熟時有爆發式增長。1）現階段，不論從政策制度、人口結構和商業模式方面來看，養老地產仍處于探索起步階段。預計到達2020 年，各方面已經達到足夠成熟的條件來支持養老地產高速擴張。2）老齡化、財富聚集和觀念轉變帶來巨大商機；養老地產處于產業鏈上游，可以承載整個養老產業，是形成養老生態的核心的環節。3）中性假設下，我國年增加機構養老地產面積約為住宅年銷售面積的1.5%，考慮社區養老后，約增加6%的年銷量需求，市場空間很大。
現在試水的養老地產運營商主體主要分為房地產開發商和保險公司。1）房地產開發商的包括萬科、保利、遠洋、綠地等多家公司，雖有較為成熟的養老業態，但尚未找到能夠可持續盈利的商業模式，仍舊處于探索階段。2）保險公司包括泰康、合眾、平安、太平等，泰康人壽的幸福有約和合眾人壽的合眾優年項目較為成熟，其基本模式都是與保險產品掛鉤，以房屋的租住權替代傳統的保險現金收益。3）房地產開發企業和保險資金在養老地產業務運營商各有千秋，它們相互配合，相互補充，共同完善中國的機構社區養老市場體系。
