【研報】電商時代下的中國物流地產,暗流涌動時（39頁）

? 電商發展、產業轉移以及政策落地，推動物流地產投資機會來臨。宏觀面，國內倉儲業投資占固定資產投資比例逐年上升，原因在于：（1）電商規模持續擴大，近五年線上零售額復合增長率42%，帶動快遞業務量連續三年增速超過50%，并推動倉儲業的需求；（2）經濟結構轉型背景下，東部沿海地區產業向中西部產業轉移加速，產業戰線轉移及拉長催生工業物流需求；（3）行業政策持續落地，今年6 月國辦提出到2020 年基本建立現代物流服務體系。微觀面，海內外各路資金大舉搶灘物流地產市場：阿里巴巴投資千億元建菜鳥網絡，平安不動產宣布已累計投資30 億于物流項目，萬科簽約廊坊項目進軍物流地產等。

? 物流地產供需缺口巨大、租金回報率可觀，仍處朝陽行業階段。從需求端看，零售行業對優質物流倉儲的需求持續放量，從電商和保險近年來大力投資可見一斑；從供應端看，目前存量高標準倉儲設施僅1,300萬平米，占比全國近7 億平米倉儲面積的2%，同時中國人均倉儲面積也僅是美國的1/12；從價格端看，全國優質倉儲物業的供不應求已推動平均租金已連續18 個季度上漲，且網購規模越大的城市租金漲幅越大。據CBRE 統計，普通物流設施的回報率達6.5%-7%，優質倉儲的回報率達8%-11%。

? 中國物流地產之巨頭–普洛斯，海外資本搶占國內市場先機。由新加坡主權基金控股的普洛斯持有中國760 萬平米的倉儲物業面積，市場份額高達59%，物業出租率達90%，電商客戶比例從四年前4%上升到25%。從財務角度對比國內開發商，普洛斯的優勢表現在：（1）高利潤率體現租賃優勢；（2）確認當期物業升值收益；（3）資產回報率漸超開發商；（4）低負債率降低財務風險。